Dlaczego inwestujemy w nieruchomości na wynajem?

Wiele ostatnich zachowań Polaków pokazuje, że najchętniej lokują swoje oszczędności w nieruchomości na wynajem – mieszkania w dużych miastach lub apartamenty wakacyjne typu secondhome. Czy warto w nie inwestować, jeśli tak, które cieszą się zainteresowaniem najemców?

Zarabiamy więcej i szukamy rożnych form pomnażania, a przede wszystkim bezpiecznego oszczędzania i ochrony zgromadzonego kapitału. I tu inwestor napotyka problem: fundusze i giełda obarczone są ryzykiem, ponadto trzeba dysponować fachową wiedzą, aby lokowane tam środki miały szanse wypracować zyski. Depozyty i obligacje, mimo że o wiele bezpieczniejsze, także nie gwarantują dużych zysków.

Przykład? Niewiele lokat oferuje dziś oprocentowanie na poziomie 8% (zazwyczaj jest to oferta na nowe środki), a i tak od zysków trzeba zapłacić podatek. Uwzględniając 18% inflację i 19% podatek od zysku, środki zdeponowane na lokatach realnie straciły w ciągu ostatniego roku ok. 10-12%. Siła nabywcza każdych 100.000 zł, które trzymamy na lokacie realnie traci około 13.000 zł rocznie. Ponadto Bankowy Fundusz Gwarancyjny, chroni nasze środki tylko do kwoty 100.000 Euro. Posiadając większy kapitał, nie mamy jego zabezpieczenia na wypadek bankructwa banku lub innych zdarzeń losowych.

Tymczasem kupno apartamentu wakacyjnego z księgą wieczystą oznacza bezpieczeństwo — chroni całą zainwestowaną kwotę, a dodatkowo pozwala powiększać kapitał i to w dwójnasób:

1. Poprzez wzrost wartości nieruchomości, ale też potencjalnie pozwala na powiększanie zainwestowanego w nieruchomość kapitału ponad inflację.
2.  Poprzez wynajem – dając możliwość dodatkowego dochodu.

Co zatem zamiast lokaty? Ostatnie dwa lata pokazały wzmożone zainteresowanie Polaków zakupem nieruchomości. Kupując nieruchomość na wynajem w dużym mieście, warto pamiętać, że musimy liczyć się nie tylko z jego bieżącą obsługą względem najemcy, ale przede wszystkim z ryzykiem, jakie niosą ze sobą przepisy wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów. Gdy najemca nie płaci, na nas spada trud i stres związany z egzekucją należności i pozbyciem się trudnego klienta.

Natomiast kupując nieruchomość na wynajem typu apartament wakacyjny, inwestor zyskuje takie same zalety jak w przypadku mieszkania wynajmowanego w powyżej opisanym modelu, ale spadają z niego obowiązki związane z drobnymi naprawami, szukaniem najemców, windykacją należności – tym wszystkim zajmuje się operator. Poza tym istnieje możliwość kupienia takiego mieszkania o 8% taniej, ponieważ istnieje możliwość odliczenia VAT – także przez osoby, które nie są przedsiębiorcami Wisienką na inwestycyjnym torcie jest elastyczne zarządzanie – w Bel Mare inwestor sam decyduje, któremu operatorowi powierza zarządzanie apartamentem – zaznacza Krzysztof Lipiński, sprzedawca projektu Bel Mare w Międzyzdrojach.

Rosnące zarobki Polaków, przy jednoczesnych obawach o wysoki poziom inflacji i utrzymujące się przez większość 2021 roku niskie stopy procentowe spowodowały wzrost popytu na rynku nieruchomości. Szacuje się, że wartość segmentu apartamentów „Premium i luksusowych” wzrosła w Polsce o 18% r/r, do poziomu 2,6 mld zł. (dane: Rynek dóbr luksusowych w Polsce.

Raport KPMG. Czerwiec 2022) Prognozy mówią, że trend secondhome będzie się rozwijał. Jest to stosunkowo bezpieczna inwestycja polegająca głównie na wzroście wartości nieruchomości i zysku z najmu, a ponadto opłacalna w kontekście rozwoju turystyki krajowej. Wspomnianą ochronę kapitału przed skutkami inflacji poprzez stały wzrost wartości nieruchomości, potwierdzają rosnące na przestrzeni ostatnich 30 lat ceny nieruchomości.

Dlaczego inwestujemy w nieruchomości na wynajem? Oto powody:

• Pandemia zmieniła nasz styl życia i przewartościowała priorytety. Poczuliśmy jak bardzo niekomfortowa jest ciasna przestrzeń, którą trzeba współdzielić z innymi członkami rodziny i jednocześnie toczyć w niej życie zawodowe. Home office obnażył wszelkie minusy małych przestrzeni w zatłoczonych miastach – zapragnęliśmy więc posiadać własny one milion view czy choćby kawałek ogródka.

• Sporo osób deklaruje, że po tygodniu pracy w korporacji chce mieć odskocznię w postaci domu wakacyjnego. Łącząc prywatne użytkowanie drugiego lokum z jego wynajmem, jednocześnie zarabiają. Inwestycje secondhome to nie tylko atrakcyjne miejsce na bezpieczne i spokojne wakacje, ale też lokata kapitału i sposób na dochód pasywny. Trend ten widać w statystykach – najczęściej na zakup secondhome decydują się mieszkańcy dużych miast, zmęczeni szybkim tempem życia.

• Szczególne znaczenie ma dobrze zlokalizowany (blisko atrakcji, ale w spokojnym miejscu)apartament w cenionej turystycznie miejscowości, z szeregiem atrakcji i udogodnień oferowanych wraz z noclegiem – jak dodaje Piotr Puchała, inwestor realizujący Bel Mare &Aqua Resort w Międzyzdrojach:

– nabywcy apartamentów oczekują wartości dodanej w postaci usług i atrakcji dla najemcy. W naszym obiekcie doceniają zwłaszcza ofertę dla rodzin (całoroczne animacje – latem także na plaży, kids play, wodny plac zabaw, gameport), basen,3 prywatne plaże, czy choćby tak prozaiczny fakt, że nie trzeba poszukiwać restauracji, mając doskonały wybór na terenie obiektu.

• Kupując apartament w pasie nadmorskim i wynajmując go na krótkoterminowo turystom, inwestor zyskuje pasywny przychód, natomiast spadają z niego obowiązki związane z szukaniem najemców, obsługą techniczną lokalu, ewentualną windykacją należności, bowiem wszystkie te kwestie bierze na swe barki operator. Dodatkowo inwestor ma prawo korzystania z pobytu właścicielskiego i spędzenia w apartamencie wakacji. Kolejną zaletą jest możliwość odliczenia VAT przy zakupie apartamentu wakacyjnego – również przez osoby, które nie są przedsiębiorcami, co daje możliwość zakupienia nieruchomości o 8% taniej.

Zdaniem Kamila Krzyżanowskiego, szefa Renters.pl, firmy zajmującej zarządzaniem wynajmem krótkoterminowym – „Rynek secondhome w Polsce wchodzi w etap dojrzałości. Właściciele zainteresowani kupnem mieszkania pod inwestycję często proszą o informację, jakie lokalizacje i standard wykończenia przynoszą dzisiaj największe zyski na wynajmie krótkoterminowym. Z naszych obserwacji wynika, że jednym z rejonów godnych uwagi jest województwo zachodniopomorskie czy dolnośląskie, z uwagi na obecność dużej liczby turystów z Niemiec, co pozwala ustalić bardziej satysfakcjonujące ceny za nocleg w wynajmowanych apartamentach. Spowolnienie gospodarcze skłoniło wielu klientów, bardzo często przedsiębiorców, do zakupu kolejnego mieszkania pod inwestycję za gotówkę w celu wygenerowania extra dochodu. To forma zabezpieczenia swoich środków w czasach wysokiej inflacji”. 

Według badań Property Lending Barometer 2022 w pierwszym półroczu 2022 r. łączna wartość inwestycji w sektorze nieruchomości w krajach Europy Środkowo-Wschodniej wyniosła ponad 5 mld euro, przy czym Polska odpowiadała za ponad połowę wolumenu (56%). Rosnące zainteresowanie Polaków rynkiem secondhome potwierdza także ilość realizowanych inwestycji tego typu, zwłaszcza w pasie nadmorskim.

Wakacje nad wodą bez konieczności wcześniejszych rezerwacji, w dodatku bez opłaty za zakwaterowanie? Bezpieczny pasywny dochód? Zalet posiadania drugiego domu w atrakcyjnym turystycznie miejscu jest wiele. Wzrost popytu na nieruchomości w miejscowościach wypoczynkowych, przystosowanych do aktywnego spędzania wolnego czasu stał się już faktem. Wszystko wskazuje na to, że trwająca dekada 2020 – 2030 będzie charakteryzować się także wzrostem cen nieruchomości wakacyjnych i gruntów w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach.